RSS

Наши награды

За высокие показатели по распространению журнала "Актуальная бухгалтерия"

В помощь предпринимателям Краснодарского края

Выкупается помещение, находящееся в собственности Воронежской области. 28.06.2010 организацией было подано заявление в орган государственной власти субъекта РФ о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства согласно части 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и предоставлении рассрочки по оплате на семь лет согласно Закону Воронежской области N 80-ОЗ от 10.10.2008.
По истечении месяца организации поступил проект договора купли-продажи с условием о предоставлении рассрочки на три года согласно постановлению Правительства N 961 от 18.12.2008, так как Закон Воронежской области N 80-ОЗ 10.10.2008 утратил силу на момент принятия решения о выкупе.
Предложения о заключении договора купли-продажи государственного имущества до направления заявления организация не получала. Решение о приватизации принято после 01.07.2010.
Заявление было подано до истечения срока действия указанного закона. Нормы какого закона должны применяться в данном случае?

К сожалению, дать однозначный ответ на данный вопрос не представляется возможным.
В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - СМСП) в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества (далее - имущество) могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Закон N 159-ФЗ предусматривает преимущественное право СМСП на приобретение имущества при наличии определенных этим Законом условий. При его принятии срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 года (ч. 1 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в первоначальной редакции), но затем Федеральным законом от 02.07.2010 N 150-ФЗ указанный срок был продлен до 1 июля 2013 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата имущества, приобретаемого СМСП при реализации преимущественного права, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок таковой рассрочки устанавливается законами субъектов РФ.
Одновременно ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если до 1 января 2009 года срок рассрочки не установлен законом субъекта РФ, применяется срок рассрочки, установленный Правительством РФ.
Правительство РФ постановлением от 18.12.2008 N 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества" (далее - Постановление N 961) установило предельный срок рассрочки - 3 года.
Однако в Воронежской области срок рассрочки был установлен Законом Воронежской области от 10.10.2008 N 80-ОЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности" (далее - Закон N 80-ОЗ) - 7 лет.
Таким образом, до 1 января 2009 года срок рассрочки оплаты имущества Воронежской области был установлен законом субъекта РФ.
Закон N 80-ОЗ действовал до 1 июля 2010 года (ч. 2 ст. 3 этого Закона), то есть до окончания срока действия Закона N 159-ФЗ, установленного на момент принятия Закона N 80-ОЗ. Однако срок действия Закона N 80-ОЗ не был продлен одновременно с продлением срока действия Закона N 159-ФЗ, что и порождает проблему.
Из буквального прочтения законодательства вытекает следующее.
После 1 июля 2010 года срок рассрочки, установленный Законом N 80-ОЗ (7 лет), не может применяться, поскольку этот Закон уже не действует, так как в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор купли-продажи арендуемого имущества будет заключен после 1 июля 2010 года, и его условия, включая срок рассрочки, должны соответствовать нормам, действующим в это время. В противном случае такой договор будет ничтожным (ст. 168 ГК РФ, ч. 1 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).
В Законе N 159-ФЗ отсутствуют какие-либо переходные положения, позволяющие применять к отношениям по выкупу арендованного имущества законодательство, действовавшее на момент подачи заявления о реализации преимущественного права.
Срок, установленный Постановлением N 961 (3 года), также не должен применяться, исходя из буквального указания ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой он применяется, только если до 1 января 2009 года этот срок не был определен законами субъектов РФ. Возможность его применения и в случае утраты законами РФ юридической силы Законом N 159-ФЗ не предусмотрена.
В связи с этим приходится обратиться к ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ, которая предусматривает, что отношения, связанные с участием СМСП в приватизации имущества и не урегулированные Законом N 159-ФЗ, регулируются Законом N 178-ФЗ.
В свою очередь, п. 1 ст. 35 Закона N 178-ФЗ устанавливает, что срок рассрочки приобретаемого государственного или муниципального имущества не может быть более одного года.
Поэтому не исключено, что при наличии спора сторон судом может быть сделан вывод о том, что срок рассрочки установлен п. 1 ст. 35 Закона N 178-ФЗ - не более одного года.
Однако возможны и другие варианты толкования законодательства.
Имеются основания полагать, что судебная практика пойдет по пути признания подлежащим применению предельного срока рассрочки, установленного Постановлением N 961.
В определении СК по гражданским делам ВС РФ от 07.04.2010 N 9-Г10-3 сделан вывод о несоответствии оспариваемого нормативного акта Постановлению N 961, что косвенно свидетельствует о расширенном толковании указаний Закона N 159-ФЗ о возможности применения Постановления N 961 как универсального ограничения срока рассрочки, установленного на федеральном уровне в соответствии с федеральным законом.
В таком случае срок рассрочки действительно должен составлять три года.
Если же обратиться к основам законодательства, то представляется возможным применение и семилетнего срока рассрочки, предусмотренного Законом N 80-ОЗ.
Одним из общих принципов прав является недопустимость придания обратной силы нормативному регулированию, в том числе посредством толкования, ухудшающему положение лица в его отношениях с государством (постановление КС РФ от 21.01.2010 N 1-П, решение КС РФ от 01.10.1993 N 81-Р).
Полагаем, что если не подлежит применению норма закона, ухудшающая положение лица в его отношениях с государством, к отношениям, возникшим до ее вступления в действие, то логическим следствием этого принципа стал бы вывод о возможности применения нормы закона, улучшающей положение лица, к таким отношениям, возникшим до прекращения ее действия, поскольку прекращение ее действия ухудшает положение лица.
В этой связи необходимо вспомнить, что в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" целью государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в РФ, в том числе, является обеспечение благоприятных условий для развития СМСП. Закон N 159-ФЗ принят с целью целенаправленной поддержки СМСП и устанавливает для них льготные условия приватизации определенного государственного и муниципального имущества. Невнесение необходимых изменений в законодательство в части продления срока действия Закона N 80-ОЗ в рассматриваемой ситуации необоснованно ухудшило положение субъекта, имевшего на момент подачи соответствующего заявления право на получение семилетней рассрочки оплаты приобретаемого имущества.
Правильность такого подхода подтверждают судебные решения, в которых суд, разрешая вопрос о наличии права выкупа арендованного имущества, указывает на то, что заявление было подано до истечения срока, в течение которого могло быть реализовано это право, в связи с чем право на выкуп имущества у стороны имеется (постановления ФАС Московского округа от 18.10.2006 N КА-А40/9848-06, от 25 июля 2005 N КГ-А40/6685-05).
При этом такое ухудшение произошло по независящим от него причинам, а это обстоятельство в ряде случаев учитывается в правоприменительной практике. В частности, при решении вопросов о правомерности применения льготы при уплате НДС медицинскими учреждениями в период с момента истечения срока действия лицензии до момента ее переоформления, если заявление о переоформлении лицензии поступило в лицензирующий орган до истечения ее срока, суды исходят из того, что обращение в компетентный государственный орган до истечения срока, установленного для возможности реализации льготы, является основанием для ее применения и после истечения такого срока (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 N А05-10051/2006-19, ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2007 N А39-3943/2006).
Поэтому в рассматриваемой ситуации возможность применения срока рассрочки в семь лет представляется нам вполне обоснованной.
Однако однозначно решить данный вопрос может только суд.
При этом необходимо учитывать, что ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ установлен срок на подписание договора купли-продажи имущества - 30 дней с момента получения проекта договора купли-продажи имущества, а в соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ СМСП утрачивают преимущественное право на приобретение имущества по истечении 30 дней со дня получения проекта договора купли-продажи имущества в случае, если этот договор не подписан СМСП в указанный срок. Законом N 159-ФЗ не предусмотрено возможности продления либо приостановления этого срока в случае возникновения спора по поводу условий договора и рассмотрения его судом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бадалян Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

5 августа 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Возврат к списку


29 августа 2017 г.: " Представительство: реформа ГК и судебная практика "

© 2009 АПИ «Гарант». Все права защищены. Google+

Обратная связь       Создание сайта в Краснодаре: рекламное бюро «Airos»
Яндекс.Метрика