RSS

Наши награды

За высокие сбытовые показатели

В помощь предпринимателям Краснодарского края

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены критерии преимущественного выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Законом Липецкой области от 01.12.2008 N 198-ОЗ среди прочего установлено, что предельный размер арендованного имущества не может превышать 1000 кв м.
Может ли арендатор, у которого общая площадь арендованных помещений по договору аренды составляет более 1000 кв м, выкупить только часть тех помещений, которые арендуются, или часть здания площадью, не превышающей 1000 кв м?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендатор - субъект малого или среднего предпринимательства - не вправе требовать выкупа части помещений в порядке реализации преимущественного права, предоставленного таким субъектам законом, в случае, если общая площадь арендуемых помещений превышает предельные значения площади, установленные для данного порядка.
Вместе с тем арендатор - субъект малого или среднего предпринимательства - вправе приобрести в собственность арендуемые помещения в общеустановленном порядке.

Обоснование вывода:
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
По общему правилу приватизация должна производиться в ходе процедур, обеспечивающих конкуренцию, для чего п. 1 ст. 13 Закона о приватизации предусмотрены, в том числе, следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
- продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
- продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
- продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.
В качестве исключения из общего порядка п. 5 ст. 3 Закона о приватизации устанавливает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты МСП) в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Таковые особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ указанные в ней субъекты МСП при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Данной статьей установлены и условия реализации преимущественного права субъектом МСП, одним из которых является условие о том, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
Статьей 2 Закона Липецкой области от 01.12.2008 N 198-ОЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Липецкой области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предельное значение площади арендуемого имущества при его выкупе субъектами МСП на территории Липецкой области установлено в размере не более 1000 квадратных метров.
Президиумом ВАС РФ было издано информационное письмо от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в п. 8 которого была сформулирована правовая позиция, по которой объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим, по мнению Президиума ВАС РФ, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом МСП договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
При этом, как указывают арбитражные суды, Закон N 159-ФЗ не содержит норм, которые бы предусматривали обязанность органа местного самоуправления после получения от арендатора (субъекта МСП) соответствующего заявления, арендующего помещения площадью, превышающей установленное предельное значение, предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения с тем, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении помещения, образовавшегося в результате разделения (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2009 N А13-8523/2009, от 25.12.2009 N А66-3578/2009 и от 15.01.2010 N А56-9464/2009; смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 10.11.2009 N А12-5158/2009).
Из этого следует, что арендатор (субъект МСП, арендующий помещения, общая площадь которых превышает предельные значения, установленные для возможности реализации преимущественного права выкупа субъектом МСП) может согласовать с арендодателем выделение части помещений, площадь которых не превышает указанного предела, для последующего выкупа, но не не вправе требовать выкупа части помещений в порядке преимущественного права до такого выделения.
Отметим также, что невозможность выкупа помещений в рамках преимущественного права не лишает арендатора (субъекта МСП) приобрести арендуемые помещения на общих основаниях в рамках Закона от приватизации способами, предусмотренными ст. 13 Закона о приватизации.

К сведению:
Статьи 1-6 и ст. 9 Закона N 159-ФЗ действуют до 1 июля 2010 года (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

5 марта 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Возврат к списку


26 октября 2017 г.: "Актуальные проблемы применения законодательства о гражданском судопроизводстве".

© 2009 АПИ «Гарант». Все права защищены. Google+

Обратная связь       Создание сайта в Краснодаре: рекламное бюро «Airos»
Яндекс.Метрика