RSS

Наши награды

За высокое качество обслуживания 2012

В помощь предпринимателям Краснодарского края

Подпадает ли покупка квартиры на вторичном рынке под размещение заказа у субъектов малого предпринимательства?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
На наш взгляд, размещение государственного и муниципального заказов на покупку жилых помещений (квартир) частично, в доле, установленной законом, может быть осуществлено среди субъектов малого предпринимательства в специально установленном для этого порядке.

Обоснование вывода:
Для начала следует определиться, распространяются ли нормы Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) на приобретение недвижимого имущества для государственных либо муниципальных нужд.
Данный вопрос возникает в связи с тем, что согласно указанию самого Закона N 94-ФЗ он регулирует отношения по поставке товаров для государственных нужд (ч. 1 ст. 1 Закона N 94-ФЗ), а купля-продажа недвижимости является отдельным от поставки вообще и конкретно поставки товаров для государственных нужд видом договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса РФ).
Судебная практика содержит два противоположных подхода к решению данного вопроса.
Из содержания ряда судебных решений следует, что требования Закона N 94-ФЗ применяются и в правоотношениях по продаже недвижимости (смотрите, например, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 N 14АП-5066/2009 и ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2010 от N А13-4488/2009, ФАС Поволжского округа от 05.11.2009 N А55-1946/2009, ФАС Северо-Западного округа от 25.11.2008 N А13-922/2008, ФАС Поволжского округа от 04.08.2009 N А12-20583/2008).
Однако есть случаи, когда суды приходили к выводу о том, что несоблюдение процедур, предусмотренных Законом N 94-ФЗ, не влечет недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2008 N А13-11823/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 N 08АП-5693/2009), тем самым подразумевая, что нормы Закона N 94-ФЗ не подлежат обязательному применению к договору продажи недвижимости.
На практике приобретение квартир для государственных или муниципальных нужд (в том числе и квартир на вторичном рынке жилья), как правило, осуществляется в соответствии с нормами Закона N 94-ФЗ, на что указывается в нормативных актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (смотрите, например, постановление Правительства Москвы от 11.11.2008 N 1034-ПП, раздел VI Паспорта Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2008 год, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 20.06.2008 N 122-П, и другое).
На наш взгляд, если квартира приобретается для государственных или муниципальных нужд, она должна приобретаться в порядке, предусмотренном Законом N 94-ФЗ. Соответственно, с точки зрения этого закона, квартиру следует оценивать как "товар".
В силу ч. 1 ст. 15 Закона N 94-ФЗ государственные и муниципальные заказчики обязаны осуществлять размещение заказов у субъектов малого предпринимательства в размере не менее чем 10% и не более чем 20% от общего годового объема поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг в соответствии с перечнем товаров, работ, услуг, установленным Правительством Российской Федерации, путем проведения торгов, запроса котировок, в которых участниками размещения заказа являются такие субъекты, в порядке, урегулированном нормами самой ст. 15 Закона N 94-ФЗ.
Таковой Перечень товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, размещение заказов на которые осуществляется у субъектов малого предпринимательства, утвержден постановлением Правительства РФ от 04.11.2006 N 642 (далее по тексту - Перечень).
В Перечень включены, в частности, услуги строительные и объекты строительства под кодом 4500000 по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93 (ОКДП) (утвержден постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17).
В группу Раздела F "Продукция и услуги строительства" ОКПД под кодом 4527610 включены здания жилые общего назначения.
Непосредственно жилые помещения как продукция строительства в Разделе F не выделены.
Однако, как следует из п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В п. 2 письма Президиум ВАС РФ, отмечая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, указывает на применение к договору аренды нежилых помещений правил о регистрации договоров аренды зданий в связи с отсутствием специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
То есть фактически была допущена возможность применения к отношениям, связанным с помещениями, норм, регулирующих отношения, связанные со зданиями, если законом не установлено специальных норм для помещений.
По нашему мнению, подобная логика (аналогия) применима и при определении товаров, размещение заказа на поставку которых осуществляется в соответствии с нормами Закона N 94-ФЗ.
При этом государственный или муниципальный заказчик самостоятельно выбирает одну или несколько позиций из указанного Перечня (исходя из общей стоимости закупаемых им товаров, входящих в Перечень), способ размещения заказа (конкурс, аукцион или запрос котировок) и устанавливает начальные (максимальные) цены контрактов (цены лотов), которые не должны превышать значений, установленных ч. 1.1 ст. 15 Закона N 94-ФЗ, для начальных (максимальных) цен контракта (цен лотов) (совместное письмо Минэкономразвития России и Федеральной антимонопольной службы РФ от 29.04.2008 N 5684-АП/Д05/АЦ/10329, письмо Федерального казначейства РФ от 13.07.2009 N 42-7.4-05/9.1-413, письмо Минэкономразвития России от 12.08.2009 N Д05-4029).
Исходя из этого, по нашему мнению, размещение государственного или муниципального заказа на покупку жилого помещения (квартиры) может быть осуществлено у субъектов малого предпринимательства, если государственный или муниципальный заказчик выберет этот вид "товара" (возможно, помимо прочих) среди закупаемых им товаров, включенных в Перечень.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Пенкин Вадим

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

11 февраля 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Возврат к списку


29 августа 2017 г.: " Представительство: реформа ГК и судебная практика "

© 2009 АПИ «Гарант». Все права защищены. Google+

Обратная связь       Создание сайта в Краснодаре: рекламное бюро «Airos»
Яндекс.Метрика